Volgens Thomas Dejagere, Head of Sales bij ION, is het van het afschaffen van de federale en Vlaamse woonbonussen geleden dat de vastgoedmarkt nog zo’n instroom kende. “Het 6% btw-tarief is één van de sterkste fiscale stimulansen die de overheid de vastgoedsector kon geven, na het wegvallen van de woonbonussen. Dit btw gunsttarief betekent een directe besparing bij akte – onmiddellijk voelbaar in de portefeuille.
Het is van het aflopen van de federale en de Vlaamse woonbonussen geleden dat de vastgoedmarkt zo een sterke instroom ervaarde
De woonbonus werkte anders: hier ging het om een voordeel uitgesmeerd over 15 à 20 jaar. Toen de Vlaamse woonbonus in 2020 wegviel, volgde een rush op vastgoed. Idem in 2024, toen ook de federale woonbonus verdween. Steeds zagen we een duidelijke piek in transacties. Het openstellen van het 6% btw-tarief voor investeerders zorgt nu opnieuw voor zo’n effect.
Wat betekent het 6% btw gunsttarief voor investeerders?
Nieuwbouw was tot voor kort een vastgoedniche die heel wat kleinere investeerders links lieten liggen, door de hogere aankoopkosten. Nu ook investeerders gebruik kunnen maken van het 6% btw tarief zijn er heel wat minder kosten op de aankoop verschuldigd ten opzichte van bestaand vastgoed, waar investeerders nog steeds 12% registratierechten betalen op de volledige aankoopprijs. Dat maakt nieuwbouw momenteel erg interessant.
Bij een gemiddelde vastgoedtransactie betekent het 6% btw tarief een besparing van €50.000 tot €70.000 ten opzichte van het
Bij nieuwbouw bestaat de verkoopprijs uit 2 componenten: de constructieprijs en de grondprijs. Op het constructiedeel (het grootste aandeel in de verkoopprijs) betaal je, indien aan bepaalde voorwaarden voldaan is voor wat de koper en het nieuwbouwproject betreft, 6% btw. Op het veel kleinere grondaandeel betaal je 12% registratierechten. Bij een gemiddelde vastgoedtransactie betekent dat toch snel een besparing van €50.000 tot €70.000 ten opzichte van het 21% btw tarief.
Met het opentrekken van de 6% btw gunstmaatregel voor investeerders wil de overheid het aanbod van huurpanden op de markt duurzamer maken, een slimme zet. Ook de steeds strenger wordende regelgeving inzake de duurzaamheidsvereisten van huurpanden duwt investeerders richting nieuwbouw. Wie een woning met een EPC E of F verhuurt mag de huur niet meer indexeren, en die indexatie is net wat vastgoed als investering zo interessant maa21% btw tarief.
Is de huurtermijn van 15 jaar die opgelegd wordt voor investeerders die van het 6% tarief willen gebruikmaken niet hinderlijk?
Laat ons stellen dat ongeveer de helft van de investeerders die bij ons aanklopt echt aankoopt om op lange termijn te kopen, dus voor hen is de 15 jaar verhuurhorizon die als voorwaarde geldt voor het verlaagde btw tarief geen probleem. De andere helft bestaat uit medioren en senioren die, door de stijging van de vastgoedprijzen, graag vandaag al een pand kopen om er pas na het pensioen van te genieten. Ze wensen het eerst enkele jaren te verhuren en er nadien zelf in te wonen. Ook zij kunnen gebruik maken van het 6% btw tarief, alleen zullen ze, op het moment dat ze het pand zelf wensen te betrekken alvorens de termijn van 15 jaar verstreken is, pro rata een deel van de btw moeten terugbetalen voor de resterende jaren, waardoor het een erg transparant systeem is. Op die manier is het ook voor deze groep mensen een besparing bij akte en een uitstel van betaling, wat ook waardevol is.
Veel van onze kopers zijn medioren en senioren die, door de stijging van de vastgoedprijzen, graag vandaag al een pand kopen om er pas na het pensioen van te genieten.
Is vastgoed nog steeds de juiste zet voor investeerders?
Vastgoed blijft een zeer interessante investeringsoptie. Als investeerder kan je tot 80% van de aankoopprijs van een investeringspand ontlenen bij de bank, wat vastgoed uniek maakt en investeerders in staat stelt sneller te groeien. Ik vind dat persoonlijk een geweldig voordeel dat te veel mensen onderschatten. Velen denken dat lenen slecht is, maar echte vastgoedinvesteerders beseffen dat het geld van de bank net een versnelling op hun rendement zet. Door geld te lenen creëer je een onevenaardbare hefboom op jouw eigen vermogen, zelfs bij de huidige rentevoeten van gemiddeld 3,5%. Kijk naar de rijkste Belgen en rijkste mensen ter wereld: bij het gros van hen speelt vastgoed een enorm grote rol in hun vermogensopbouw.
Investeerders kiezen ook vaak voor vastgoed omdat ze er de volledige controle over kunnen hebben. Wie investeert in aandelen moet hopen dat het management van het bedrijf waar ze in investeren de juiste beslissingen maakt. Bij vastgoed zit je zelf voor 100% aan het stuur. Verhuur je via klassieke lange termijn huurcontracten, via korte termijn huurcontracten van een jaar of ga je voor de rendabele maar arbeidsintensievere Airbnb markt? Up to you. Je kan ook zelf de waarde van jouw investering vergroten, door duurzame of cosmetische upgrades van je pand.
Een ander voordeel is dat vastgoed in België, in tegenstelling tot andere landen rondom ons, waardevast is en dat de vraag naar huurpanden gestaag toeneemt, zeker naar duurzame huurpanden.
Tenslotte is ook de belasting die je betaalt bij verkoop van vastgoed, voor privé investeerders, erg gunstig, zeker ten opzichte van de belasting op aandelen. Vanaf 1 januari 2026 treedt een nieuwe meerwaardebelasting van 10% in werking voor onder meer aandelen, obligaties en crypto, ongeacht op welk moment je verkoopt. Vergelijken we dit even met vastgoed: wie privé een woning of een appartement aankoopt betaalt bij verkoop binnen de eerste 5 jaren na aankoop 16,5% meerwaardebelastingen, maar wie 5 jaar wacht om door te verkopen betaalt geen cent meerwaardebelasting.
Heel wat redenen mijn inziens om vastgoed zeker op te nemen in de investeringsportefeuille van wie slim wil beleggen.
Welk type investeerder komt doorgaans bij jullie aankloppen?
Wij begeleiden investeerders met diverse wensen. Kleinere investeerders zijn vaak op zoek naar een appeltje voor de dorst. Ze hebben schrik – en terecht – dat hun pensioen hen later niet in staat zal stellen om comfortabel te leven, dus ze willen dat pensioen aanvullen met het passieve inkomen van huurinkomsten. De grotere investeerders zijn vaak op zoek naar financiële vrijheid. Ze willen op jongere leeftijd kunnen rentenieren en willen dit bereiken door meerdere vastgoedpanden aan te kopen die hen, via passief inkomen, in staat stellen niet meer te moeten werken. Ik zie ook vaak kopers die vooral aan successieplanning willen doen en hun vermogen op een fiscaal voordelige manier, via vastgoed, naar de volgende generaties willen overhevelen. Iedereen heeft baat bij een investering in vastgoed, hoe groot of klein je vermogen ook is.
Veel mensen hebben schrik – en terecht – dat hun pensioen hen later niet in staat zal stellen om comfortabel te leven, dus ze willen dat pensioen aanvullen met het passieve inkomen van huurinkomsten.
Is nieuwbouw wel rendabel indien je toch aan 21% btw moet aankopen?
Laat ons eerst en vooral kaderen dat je, zelfs als je huurinkomsten net -of zelfs niet- je leenlast dekken je nog steeds aan vermogensopbouw doet, wat op termijn ook rijkdom creëert. Veel investeerders staren zich blind op het behalen van een positieve cashflow (waarbij de maandelijkse inkomsten de maandelijkse uitgaven (zoals lening, onderhoud, verzekering etc.) overstijgen, wat met de huidige interestvoet van een lening bij nieuwbouw niet altijd evident is. Bij duurzame huurpanden kan je echter elk jaar de huurinkomsten indexeren, wat na enkele jaren verhuur doorgaans altijd in een positieve cashflow resulteert, omdat je leenlast stabiel blijft (bij vaste rentevoeten) en je huurinkomsten blijven stijgen. Je blindstaren op het aanvangsrendement bij nieuwbouw is dus een foute instelling. Ook de exitwaarde van een nieuwbouwpand zal, als je het na een tiental jaar weer van de hand doet, altijd aanzienlijk hoger liggen dan de verkoopwaarde van een ouder pand, wat opnieuw een sterke weerslag heeft op jouw totale rendement. Een echte investeerder kijkt naar het complete plaatje, niet enkel naar de korte termijn.
Heb je nog tips voor investeerders die in nieuwbouw willen investeren?
Ik wil niet in clichés vervallen, maar doe vooral onderzoek naar de juiste locaties. Meestal hebben de grotere projectontwikkelaars hun huiswerk al gedaan en investeren zij enkel in locaties waar meerwaardepotentieel aanwezig is. Locaties waar grote omgevingswerken gepland staan, de mobiliteit geoptimaliseerd wordt en nieuwe bedrijven aangetrokken worden spannen natuurlijk de kroon qua huurrendement én meerwaarde bij verkoop.
Doorgaans krijgen ontwikkelaars ook de plicht van de vergunningverlenende overheden opgelegd om een park of substantiële openbare ruimte aan te leggen op hun site, wat bijna altijd resulteert in een meerwaarde voor de hele buurt.
Verder merken we dat bij de verkoop van een project investeerders vooral helemaal op het begin intekenen omdat ze dan de beste units kunnen kopen aan de laagste prijs. Zorg er als investeerder dus voor dat je de lancering van een project niet mist, want dan worden doorgaans de beste deals gedaan.